Se você deseja reformar um imóvel, seja ele comercial ou residencial, você precisa estar atento a um detalhe que pode fazer a diferença: o Laudo de Reforma.

Mais que um documento, ele é uma verdadeira exigência que passou a vigorar em 2014 após vários casos de danos e acidentes provocados por reformas sem acompanhamento ou com vícios construtivos.

O Laudo de Reforma trata-se de um documento em forma de relatório que explica e demonstra tudo o que será realizado e de que forma será executada a reforma. Ele atesta, ainda, que a obra em questão não afetará a estrutura do imóvel e da região, garantindo a segurança dos próprios moradores e de seus vizinhos.

Por mais que aparentemente esse documento pareça ser somente mais uma exigência burocrática entre tantas outras quando o assunto é obra, o fato é que o Laudo de Reforma é um documento importantíssimo que pode evitar muitas dores de cabeça, principalmente se for elaborado por um profissional competente (no caso, um engenheiro ou um arquiteto).

O Laudo Técnico de Reforma é regido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), mais precisamente a NBR 16.280, que estabelece as regras para reformas. Na maioria dos casos, são elaborados escopos que detalham quais alteração serão realizadas.

Eis alguns exemplos de serviços que exigem a elaboração de um Laudo Técnico de Reforma:

• Instalação ou reforma de equipamentos industrializados;
• Reforma do sistema hidrossanitário;
• Reforma ou instalação de equipamentos de prevenção e combate a incêndio;
• Instalações elétricas;
• Instalações de gás;
• Reforma ou instalação de aparelhos de dados e comunicação;
• Reforma ou instalação de aparelhos de automação;
• Reforma ou instalação de ar-condicionado exaustão e ventilação;
• Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;
• Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior;
• Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica;
• Qualquer reforma de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;
• Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus componentes;
• Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como furos e aberturas, alteração de seção de elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

Os moradores de edifícios pluri-habitacionais, que pretendam executar obras em seus apartamentos, deverão apresentar ao condomínio o plano de obra formalizado, com descrição objetiva do passo-a-passo da reforma a ser realizada em sua unidade, detalhando intervenções, materiais a utilizar, recursos técnicos, financeiros e humanos.

Além do plano de obra embasado num laudo técnico, o proprietário ou morador do imóvel, deverão apresentar também a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), assinados, respectivamente, pelo engenheiro ou arquiteto que acompanhará a obra. É esse documento que assegura o síndico quanto à obra executada, frente a outros moradores do condomínio e possíveis danos. O síndico, pode contratar o profissional de sua confiança ou até mesmo, pedir a recomendação do profissional presente na obra. Com a apresentação desta documentação, o síndico saberá quando a obra será iniciada e finalizada.

Assim, a norma tem a finalidade de reduzir ao máximo o risco de obras particulares, de forma a não comprometer segurança, integridade física e patrimonial de todos os outros condôminos, como nos casos de desabamentos por interferências estruturais não autorizadas ou mesmo surgimento de patologias menores, como trincas, fissuras e infiltrações em apartamentos vizinhos.

Se a obra for de simples pintura interna da unidade, ou troca de sancas de gesso já existentes, o morador não precisa se preocupar. Basta informar o síndico sobre a reforma de apartamento.

No caso de troca de pisos, no entanto, o laudo técnico terá de avaliar ferramentas a serem utilizadas na retirada do piso antigo, método de descarte do material retirado, além de qualidade e peso do novo material, a fim de não gerar transtornos nem sobrecargas estruturais. Alteração em instalações de gás, hidráulicas e elétricas, envidraçamento de sacadas, eliminação de paredes internas ou a instalação de banheiras e sistemas de ar condicionado requerem maiores cuidados, exigindo atendimento à norma.

Responsabilidades definidas na NBR 16280:2015

Cabe ao responsável legal da edificação:

Antes do início das obras de reforma

– quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de condomínio e regimento interno;

– requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e manutenção da edificação, observando as normas pertinentes vigentes;

– autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para a realização dos serviços de reforma somente após atendimento a todos os requisitos do plano de reforma;

– promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas.

Durante as obras de reforma

– tomar as ações necessárias quando em condição de risco iminente para a edificação, seu entorno ou seus usuários.

Nota: o responsável legal pode, a qualquer momento, solicitar informações ao profissional habilitado sobre a execução dos serviços, em atendimento ao plano de reforma.

Após as obras de reforma

– receber o termo de encerramento das obras conforme o plano aprovado elaborado pelo executante e seu profissional habilitado e, o manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;

– encerrada a obra nos termos descritos em 6.1.3 a) da NBR 16280:2015, cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviços da obra;

– arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de encerramento das obras emitido pelo executante, conforme Seção 7 da NBR 16280:2015.

Cabe ao proprietário de unidade autônoma, quando edificação em condomínio:

Antes do início das obras de reforma

– encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normalização e regulamentos para a realização de reformas.

Durante as obras de reforma

– diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e apara que atenda a todos os regulamentos.

Após as obras de reforma

– atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e manutenção do edifício e o manual do proprietário, nos pontos em que a reforma interfira conforme os termos da ABNT NBR 14037. No caso de inexistência deste manual da edificação reformada, as intervenções que compõem a reforma devem ter o manual de uso, operação e manutenção elaborado conforme ABNT NBR 14037.